俺がアメリカの不動産を購入しちゃおう企画・・
第4弾！！
相変わらず、不動産投資の勉強は続きます。
今は、主にアメリカ不動産投資関連の本を読んでます。
そもそも、アメリカ不動産投資を取り扱った本が少ないのですが、
今回読んだのはこちら！！
『戦略的アメリカ不動産投資』
著者は長年、日本や国外の不動産投資を見てきた人で、現在は退職されているみたいですが、この本はオープンハウスに居た時代に書いたみたいです。
この方は、正に1990年前後の日本の不動産バブルとその崩壊をリアルタイムで経験してきた人です。あのバブル崩壊で人生が変わった人を何人も見てきた故か、かなり保守的な人です。
この人自身、日本の不動産投資みたいに自分の年収の何倍もの金額をフルローンにすること自体は、あまり賛同してないみたい・・
アメリカ不動産投資に関しても、充分なキャッシュを持っている人、もしくはかなりの高年収の人以外は、あまりお勧めしていない感じでした。
ただ、オープンハウスのセミナーとかには、年収500万円台の人も結構いるみたいですが・・
この本には、
なぜアメリカ不動産投資なのか？
アメリカ不動産投資のどこが有利なのか？
どこのエリアがオススメか？
具体的にどうやって融資を受けて不動産を購入するか？
などが割と具体的に書かれています。
個人的に気になった点
個人的にやはり1番気になるのが・・
どうやってアメリカ不動産を購入するか？？
まず、俺みたいな20代半ばの若造が、本当に変えるのか？？(笑)
当然、20代の年収なんてたかが知れてます。額面年収がギリギリ500万に届くかどうかです。
投資でお金を増やしているとは言え、去年1000万円を超えたぐらいです・・
そんな奴が、国外の不動産を買えるのか？？
投資リターンが充分に見込める物件を購入できるのか？？
この本を読んで、ある程度は理解できました。
結論言うと・・
ま～不可能ではない！！(笑)
です。
頑張れば行けます(笑)
今のままだときついけど、今後1年ぐらい待ってもうちょっとお金が増えたら、多分ある程度のものが買えると思います。
初心者の若造がアメリカ不動産をどうやって購入するのか？？
そもそもアメリカ不動産はノンリコースローンです。
基本的に、普段の支払いは利払いの分のみ。これだと残債は減らないのですが、借り手側に残債を払う義務はありません。
なので、仮に空室が続いて家賃収入が途絶えて、どうしても払えなくなった場合、売ってしまえばいいのです。
この点がアメリカ不動産はほとんどリスクが無いと言われる所以です。
なぜアメリカ不動産においてノンリコースローンが成立するかと言うと・・
アメリカは先進国で唯一の人口増加国であり、健全なインフレも進行しており、家賃が今後も伸びていく点、物件価格も築年数が経っても落ちにくく、むしろ上がっていく点があるからだと思います。
ある一定以上の条件を整えた物件の場合、ノンリコースローンでも成立するのです。
これもあって・・
アメリカ不動産においてフルローンは、ほぼあり得ません。外国人ならなおさらです。
最低でも7割までの融資が基本です。3割さえ最初に払ってしまえば、ノンリコースローンでも、融資側は回収できる可能性が高いからです。
オープンハウスは長年の実績で、この7割の融資を受けるルートが確立されているみたいです。この場合、向こうで購入する物件が担保になります。
これが一般的なルート。
後は、日本国内の不動産を担保に借りる方法。
株式を担保に借りる方法などがあるそうです。
株式の場合、東証1部銘柄の場合、運用額の7割まで融資が受けられるみたいです。
なので、5000万円分くらい保有してたら、3000万円くらいだったら低い利回りで融資を受けられるそうです。
俺みたいにアメリカ株式の場合は分かりませんが・・
つまり、例えば物件価格が3000万円だった場合
7割融資が受けられるとして、残りの3割と諸経費こみで1000万円分くらいの頭金を出せたら、アメリカの不動産は購入できちゃう可能性が高いわけです。
カリフォルニアやハワイなどは物件が高いですが、テキサスやオハイオ州など、今注目の州などでは、まだ3000万円以下で買えそうな優良物件もあるらしい・・
どれくらいの利益がもたらされるのか？？
3000万円の超優良物件を購入できたとして・・
月々の支払いは7割の2100万円にかかる利子。一般的には3.8%。
年間で79.8万円となります。
この優良物件の実質利回りが4%だと仮定すると、年間の収入は120万円。
（テキサスやオハイオだと利回り4%は平均らしい）
つまり、見込める収入は120万ー79.8万＝40.2万円となります。
当然、家賃は毎年上がっていくので、利益はどんどん上がっていきます。
更に、税金面で原価償却というものがあります。（令和3年に改訂されましたが）
この物件が中古で築22年以上だった場合・・
法律上、不動産物件価格を4年間で経費として計上する事ができます。（今は変わりましたが）
アメリカの不動産の場合、物件の価格が不動産価格の8割を占めているとされ・・
3000万円の場合、約2400万円は物件価格になります。
残り2割が土地の価格です。
この2400万円を4年で減価償却できるのです。
つまり年間で600万円を経費として計上できます。
ここから年間で見込まれる家賃収入120万円を引いて、480万円分が課税所得から引けるのです。
本業の収入が1000万円を超えるレベルの人だと・・
所得税が40%ほどですかね？？
480万円×0.4くらいの節税効果があるわけですな～～
なので、年収が高い人ほど、アメリカ不動産投資がオススメされるわけです。
年収が低い、俺みたいな人だと、節税効果があまりないので・・
このお得過ぎる節税対策が、富裕層の間で流行って、2010年代後半からアメリカ不動産投資が一種のブームだったわけです。
家賃収入＋節税で、アメリカ不動産はかなりお得なのです。
2021年から法律が変わって、減価償却が出来なくなったのですが・・
コストセグリゲーションといって、物件まるまるではなく、家具単位で経費にしていって節税するやり方はまだ残されてるみたいです(笑)
例えば、庭のフェンス代など・・
こういうのを考えると、最低でも1000万円以上の現金が用意できるなら、やる価値はあると思いませんか？？
寧ろ、年収が高くて、現金余裕もある人ならやった方が良い位です。
因みに、日本の不動産の場合も減価償却は出来るのですが・・
不動産価格の8割は土地代です。物件価格は2割です。
なので、3000万円の場合、物件価格は600万円。これを築年数で割ると・・
その分が経費で差し引けます。
アメリカ不動産投資に比べると、かなり節税効果は薄くなるんです・・(笑)
挑戦してみる価値はある！！
俺の場合、年収が低いので節税効果はあまり期待できないですが・・
毎年上がる家賃・・
築年数が経っても物件価格は上がっていく・・
USドルでリスクヘッジできる・・
これらを考えると、挑戦してみる価値はあります。
株式だとどうしても下がるときは、一気に下がるので・・(笑)
株以外にも不動産にもリスクを分散させることで、より自分の資産を安定させることが出来そうです。
もう1年くらい待てば、今の資産ももう少し増やせるので、アメリカ不動産にも十分挑戦できる思うんですよね～～
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